Sức khỏe tài chính doanh nghiệp bất động sản

Sức khỏe tài chính doanh nghiệp bất động sản

AiVIF - Sức khỏe tài chính doanh nghiệp bất động sản

Theo dữ liệu từ AiVIFFinance, doanh thu và lợi nhuận của 94 doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán (HOSE, HNX và UPCoM) trong 6 tháng đầu năm 2021 lần lượt tăng 55% và 70% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, trên góc độ sức khỏe tài chính, tình hình của các doanh nghiệp lại cho thấy dấu hiệu đáng lo ngại.

Tồn kho tăng do ảnh hưởng từ Covid-19

Dưới sự tác động của đại dịch Covid-19 trong 6 tháng đầu năm 2021, nhiều dự án bất động sản đã phải hoãn các sự kiện mở bán, khai trương sản phẩm. Điều này phần nào làm tăng lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp.

Tổng giá trị hàng tồn kho của 94 doanh nghiệp bất động sản tại thời điểm cuối tháng 6/2021 đạt hơn 344 ngàn tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm. Điều đáng nói là ở đợt bùng phát dịch Covid-19 lần thứ nhất tại Việt Nam, Chính phủ đã áp dụng giãn cách xã hội toàn quốc, tuy nhiên, mức tăng hàng tồn kho nửa đầu năm 2020 chỉ ở mức 4%; còn trong cùng kỳ năm 2019, mức tăng chưa đến 1%.

Hàng tồn kho trên cơ bản mà nói không phải khoản mục gánh nặng đến tình hình tài chính của doanh nghiệp, tuy nhiên, điều này chỉ áp dụng khi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp diễn ra ổn định. Trong bối cảnh dịch bệnh bùng phát gây ảnh hưởng đến hoạt động bán hàng của doanh nghiệp, hàng tồn kho nhiều sẽ thật sự trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp khi hàng loạt chi phí như chi phí sử dụng đất, chi phí bảo trì, bảo dưỡng cơ sở hạ tầng,… vẫn được tính. Vì vậy, nếu không sớm giải phóng bớt lượng hàng tồn kho, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với việc bị chôn vốn và tài chính bị ăn mòn bởi chi phí.

Áp lực của hàng tồn kho lên các doanh nghiệp trở nên rõ ràng hơn nếu xét đến hệ số vòng quay hàng tồn kho. Trong nửa đầu năm 2019, hệ số vòng quay hàng tồn kho trung bình của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn là 92, tuy nhiên đến cùng kỳ 2020 và 2021, hệ số này đã giảm mạnh còn 59 và 17. Điều này cho thấy thời gian các doanh nghiệp cần để giải phóng hàng tồn kho ngày càng lâu hơn, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh bùng phát, khiến sản phẩm ứ đọng ngày càng nhiều.

Đòn bẩy an toàn hơn nhờ tăng vốn chủ sở hữu

Trong bối cảnh sản phẩm tiêu thụ chậm, nhiều doanh nghiệp đã chọn cách huy động vốn thông qua vay thêm nợ. Tính đến 30/06/2021, tổng nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn đạt gần 317 ngàn tỷ đồng, tăng 6.4% so với đầu năm. Trong đó, vay nợ ngắn hạn đạt gần 99 ngàn tỷ đồng (tăng 9%), còn vay nợ dài hạn đạt gần 218 tỷ đồng (tăng 5%).

Theo báo cáo tài chính, các doanh nghiệp bất động sản đã chi hơn 9.6 ngàn tỷ đồng cho chi phí lãi vay trong nửa đầu năm 2021, tăng 2% so với cùng kỳ. Ngoài lãi vay được ghi nhận trên báo cáo hoạt động kinh doanh, một phần lãi vay đã được các doanh nghiệp vốn hóa lãi vay vào các dự án, điều này giúp giảm chi phí lãi vay thể hiện trên báo cáo tài chính nhưng lại mang nhiều rủi ro.

Cụ thể, phần lãi vay được vốn hóa sẽ làm tăng giá vốn của dự án, do đó để đạt được lợi nhuận mong đợi, doanh nghiệp bất động sản buộc phải tăng giá thành, tuy nhiên, điều này sẽ khiến sản phẩm trở nên kém hấp dẫn hơn so với đối thủ cạnh tranh. Tệ nhất là việc dự án không bán được nhưng chi phí lãi vay vẫn phải được tính trực tiếp vào chi phí sản xuất kinh doanh, tất nhiên sẽ gây ảnh hưởng đến kết quả lợi nhuận trong kỳ. Dù vậy, không có nhiều doanh nghiệp thể hiện khoản mục số lãi vay được vốn hóa vào báo cáo tài chính.

Điều đáng ghi nhận là trong thời gian qua một số doanh nghiệp bất động sản đã thực hiện tăng vốn sở hữu, qua đó hạ tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu trung bình tại ngày 30/06/2021 xuống còn 0.32 từ 0.92 ở thời điểm cuối tháng 6 năm trước. Mặt khác, vẫn còn 17/94 doanh nghiệp có hệ số trên 1 và gần 47% số doanh nghiệp vượt mức trung bình ngành.

Đòn bẩy tài chính, một mặt sẽ giúp khuếch đại thành quả cho doanh nghiệp trong điều kiện doanh nghiệp kinh doanh ổn định, mặt khác sẽ “bóp nghẹt” doanh nghiệp khi gặp khó khăn. Dựa trên các số liệu đã nêu, nhìn chung tỷ lệ nợ vay trong 6 tháng đầu năm của doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thể hiện nhiều sự tiêu cực. Tuy nhiên, thách thức thật sự lại nằm ở nửa cuối năm 2021.

Điểm tựa nào cho doanh nghiệp bất động sản?

Nhiều địa phương áp dụng biện pháp giãn cách xã hội nhằm ngăn ngừa sự lây lan của dịch Covid-19 đã khiến nhiều dự án bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng”. Do đó, để đảm bảo kết quả kinh doanh không sụt giảm quá nhiều, các doanh nghiệp sẽ phải dựa vào “của để dành” của mình, được thể hiện ở hai khoản mục người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện.

Tại thời điểm 30/06/2021, tỷ lệ trung bình (doanh thu chưa thực hiện và người mua trả tiền trước) / tổng tài sản của các doanh nghiệp bất động sản là 15%, tăng nhẹ 1% so với đầu năm. Trong 10 doanh nghiệp dẫn đầu ngành về tỷ lệ này, có đến 7 doanh nghiệp liên quan đến phân khúc bất động sản khu công nghiệp gồm NTC, MH3, BAX, IDV (HN:IDV), VRG, SZL, SZB.

Việc doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có nhiều “của để dành” không phải là điều gì quá đặc biệt. Do đặc thù ngành, hợp đồng giữa các doanh nghiệp này và khách hàng thường là hợp đồng thuê dài hạn, doanh nghiệp sẽ nhận tiền thuê một lần ở đầu kỳ và phân bổ dần ở các kỳ tiếp theo.

Bên cạnh các khoản nhận trước, lượng tiền mặt dự trữ cũng là yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn. Việc sở hữu lượng tiền lớn (tiền và các khoản tiền gửi ngắn hạn) sẽ đảm bảo doanh nghiệp có thể trang trải các khoản chi phí, duy trì hoạt động đến khi các hoạt động mở bán trở lại bình thường. Dù vậy, tổng lượng tiền mặt của 94 doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại thời điểm cuối tháng 6/2021 lại gần như không có sự thay đổi đáng kể so với đầu năm, vẫn duy trì ở mức 100 ngàn tỷ đồng.

Nhìn chung, sức khỏe tài chính của ngành bất động sản sau 6 tháng đầu năm 2021 vẫn chưa cho thấy nhiều biểu hiện tiêu cực. Nhưng khoảng thời gian khó khăn trong nửa cuối năm mới thật sự là bài kiểm tra để đánh giá sức chịu đựng về tài chính cũng như giá trị nội tại của các doanh nghiệp trong ngành.

Hà Lễ