Rối rắm việc tách thửa

Rối rắm việc tách thửa

AiVIF - Rối rắm việc tách thửa

Để hạ nhiệt sốt giá đất và ổn định thị trường, nhiều địa phương đã tạm dừng cho phép phân lô, tách thửa đất; một số nơi lại tăng diện tích tách thửa.

Tuy nhiên theo đánh giá, động thái này chỉ như “bắt cóc bỏ đĩa”, khi mệnh lệnh hành chính này được “tháo” thì đâu lại vào đấy bởi nhu cầu về đầu tư, an cư của người dân vẫn rất lớn.

Điệp khúc cho - cấm

Mới đây, UBND TP.Buôn Ma Thuột (Đắk Lắk) có văn bản đề nghị UBND tỉnh Đắk Lắk điều chỉnh quy định tách thửa đất nông nghiệp theo hướng tăng hạn mức lên gấp đôi để chặn phân lô bán nền. Trước đó Quyết định 07 ngày 21.1.2022 của tỉnh này quy định diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn là 500 m² và tại các xã là 1.000 m².

Tại TP.Hà Nội, trước tình trạng thị trường bất động sản (BĐS) lên cơn sốt, nhất là ở những khu vực vùng ven, chính quyền TP đã quyết định ngưng việc tách thửa đối với cả đất nông nghiệp lẫn đất thổ cư và đưa ra lấy ý kiến về dự thảo quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách đối với từng loại đất trên địa bàn. Theo đó, việc tách thửa đất ở bốn quận lõi vẫn theo quy định cũ, đảm bảo tối thiểu 30 m², 8 quận còn lại và thị xã Sơn Tây được đề xuất nâng lên 40 m². Đối với đất nông nghiệp, trường hợp chia tách thửa đất có diện tích từ 500 m² trở lên thành 5 thửa đất mới trở lên (kể cả thửa đất đã được tách ra trước đó) thì người sử dụng đất phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 báo cáo UBND cấp huyện nơi có đất phê duyệt trước khi thực hiện thủ tục chia tách.

Tại TP.HCM, nơi thị trường BĐS sôi động nhất nước, chính quyền TP liên tục có những động tác cho - cấm việc tách thửa đất. Đến nay, dù Quyết định 60/2017 của TP về hạn mức tách thửa vẫn còn hiệu lực nhưng thực tế việc tách thửa đã bị chững lại trong thời gian khá dài khi nhiều quận huyện không giải quyết hồ sơ của người dân, doanh nghiệp (DN). Một số quận, huyện vẫn duyệt các hồ sơ tách thửa nhưng số lượng lô nền lớn với điều kiện phải đảm bảo hạ tầng.

Có thể thấy, mỗi tỉnh quy định diện tích đất nông nghiệp được tách thửa khác nhau. Như ở TP.HCM diện tích tối thiểu là 500 m², Đồng Nai là 2.000 m², trong khi ở Lâm Đồng hiện nay trên 1.000 m²… Một số tỉnh, thành đã nâng mức tối thiểu từ 1.000 m² lên 2.000 m² mới được tách...

Dừng tách thửa đất ở là phạm luật

Bà Trần Thị Hải Yến, Tổng giám đốc Công ty BL Holding, cho rằng việc cấm hoặc tăng diện tích tách thửa để ngăn chặn phân lô bán nền không phải là giải pháp khả thi. Chưa kể việc cấm tách thửa còn vi phạm các quy định của pháp luật khi hiện nay nhiều thông tư, nghị định hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2013 cho phép “tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”. Những gì luật không cấm thì DN và người dân được phép làm.

“Vì đa phần các tỉnh chưa có quy hoạch 1/5.000, quy hoạch 1/2.000 hay quy hoạch chi tiết 1/500 nên khi duyệt các đồ án phân lô tách thửa cần quy định cụ thể đường phải rộng bao nhiêu, thoát nước, vỉa hè thế nào và đặc biệt là phải dành một diện tích đất cho công cộng. Nếu thỏa mãn được các điều kiện đó thì duyệt tổng mặt bằng cho làm và ngược lại. Có như vậy vừa hài hòa lợi ích của người dân, DN và nhà nước; vừa quản lý được hạ tầng kết nối đồng bộ”, bà Hải Yến góp ý.

Theo chuyên gia BĐS Võ Anh Vinh, việc cấm tách thửa để ngăn chặn phân lô bán nền, ngăn chặn sốt giá đất là rất khó bởi hiện nay nhu cầu của người dân về nhà ở đang rất lớn. Việc sốt giá đất hay đóng băng là quy luật của thị trường, không phải do tách thửa gây ra. Không những vậy, hiện nay luật Đất đai cho phép tách thửa đối với đất ở. Nên đã là đất ở thì đương nhiên phải được tách thửa. Phải tách cho người dân để họ làm nhà hoặc cho chuyển nhượng vì đã đóng tiền sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước nên không thể “cấm cản” quyền của dân.

“Khi cho tách thửa đất cũng giống như làm dự án, đều phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Nhưng chính quyền làm sao quản lý để đảm bảo quy hoạch được duyệt mới là vấn đề quan trọng. Hiện nay đang có tình trạng pháp luật quy định chỉ một điều là cho tách thửa đất ở và đất nông nghiệp, nhưng mỗi tỉnh áp dụng mỗi kiểu. Sốt giá đất nguyên nhân là do các nhà đầu cơ đi thổi giá lên chứ không phải do các nhà đầu tư làm thật. Phân lô bán nền không phải là tội đồ của sốt giá đất. Nếu làm đúng, đảm bảo pháp lý như một dự án BĐS thì phải cho làm”, ông Vinh phân tích.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, không thể cấm tách thửa để hạn chế phân lô bán nền cũng như ngăn sốt giá đất. Bởi hiện nay các địa phương dừng tách thửa thì đụng đến nhu cầu tất yếu của người dân về nhà ở và chuyển nhượng đất đai. Việc dừng tách thửa đất ở là vi phạm luật Đất đai. Còn dừng tách thửa đất nông nghiệp để rà soát lại là thuộc thẩm quyền của các địa phương. Theo ông Châu, phân lô bán nền cung ứng cho thị trường những nền đất có giá vừa túi tiền với người dân và phù hợp quy hoạch. Luật lần này sửa cũng cho nhưng quản lý chặt về hạ tầng.

“Cho tách thửa đất ở là đúng, nhưng phân lô đối với đất không phải là đất ở thì phải kiểm soát để đảm bảo các diện tích phân lô phù hợp quy hoạch, phù hợp chương trình phát triển nhà ở. Cần xem xét giải quyết cho nhu cầu của người dân, còn diện tích lớn thì phải duyệt về tổng mặt bằng, bản vẽ kỹ thuật về chuẩn cốt nền, đảm bảo hạ tầng thiết yếu như giao thông nội bộ, phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, chiếu sáng công cộng, mảng xanh”, ông Châu nói.

Đình Sơn