Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải theo mẫu là... mẫu nào?

Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải theo mẫu là... mẫu nào?

AiVIF - Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải theo mẫu là... mẫu nào?

Theo quy định mới được Chính phủ ban hành, các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản đều phải lập theo mẫu. Cụ thể, Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã ban hành tổng cộng tám mẫu hợp đồng tương ứng cho tám loại giao dịch được liệt kê.

Mẫu là mẫu nào?

Nhưng các hợp đồng mẫu này sẽ theo… “mẫu” nào? Hỏi như vậy là bởi quy chế pháp lý về hình thức hợp đồng này rất đa dạng.

Vấn đề này trước tiên được đề cập trong Bộ luật Dân sự. Theo đó, một bên trong quan hệ hợp đồng có quyền đưa ra một bản hợp đồng theo mẫu để bên kia quyết định chấp nhận hay không. Hay nói cách khác, bên nhận được bản hợp đồng theo mẫu chỉ có thể lựa chọn chấp nhận hay không chấp nhận tất cả các nội dung hợp đồng đã được soạn sẵn đó (take it or leave it) mà không có cơ hội được thương thảo thêm hay đề nghị sửa đổi, bổ sung điều này, điều nọ.

Hợp đồng mẫu vì vậy khác với các… mẫu hợp đồng có sẵn mà các bên “vay mượn” chỗ này, chỗ kia hay có thể là có được từ các đơn vị tư vấn. Việc sử dụng các mẫu hợp đồng có sẵn giúp các bên tiết kiệm được thời gian nhưng một khi chưa được “nâng cấp” chính thức thành hợp đồng mẫu thì quy chế về hợp đồng mẫu chưa thể được áp dụng kèm theo. Hay nói cách khác, với các mẫu hợp đồng này, chuyện “xới” tung nội dung và thương lượng để chỉnh sửa lại các điều khoản vẫn có thể diễn ra một cách bình thường.

Để linh hoạt hơn, pháp luật còn cho phép một bên có thể lựa chọn phương thức xây dựng các điều kiện giao dịch chung mà không đòi hỏi bên kia phải chấp nhận toàn bộ nội dung của bản hợp đồng. Nhưng về cơ bản thì quy chế pháp lý của phần nội dung được gọi là các điều khoản giao dịch chung cũng có phần tương tự với quá trình xác lập các hợp đồng theo mẫu.

Đương nhiên, để bảo đảm quyền lợi cho bên còn lại, pháp luật luôn đặt ra những yêu cầu cho quá trình sử dụng hợp đồng theo mẫu; như buộc bên xây dựng và sử dụng hợp đồng mẫu phải công khai hợp đồng, dành thời gian hợp lý cho bên được đề nghị giao kết hợp đồng nghiên cứu nội dung… Ngoài ra, bên đưa ra hợp đồng mẫu cũng sẽ chịu sự bất lợi hơn trong giải thích nội dung các điều khoản thiếu rõ ràng.

Tuy nhiên, điểm “mờ” cần lưu ý nhất hiện nay chính là quy định về công khai hợp đồng theo mẫu. Quy định này khiến chúng ta liên tưởng đến hợp đồng “mẫu” được kiểm soát bởi Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Đương nhiên, luật này điều chỉnh quan hệ hợp đồng tiêu dùng và điều đó cũng không phải là ngoại lệ với hợp đồng mẫu. Nói như vậy để hiểu rằng, không phải tất cả các hợp đồng mẫu đều phải tuân theo quy trình công khai của luật này.

Cụ thể, theo quy định hiện nay, chỉ có một số hợp đồng tiêu dùng các mặt hàng thiết yếu thì đơn vị kinh doanh có sử dụng hợp đồng mẫu mới phải gửi mẫu hợp đồng đó để đăng ký với Bộ Công Thương. Cụ thể hơn, đó là các hợp đồng mẫu về cung cấp điện/nước sinh hoạt, truyền hình trả tiền, dịch vụ điện thoại cố định/di động mặt đất, dịch vụ truy nhập Internet, vận chuyển hành khách đường hàng không/đường sắt, bảo hiểm nhân thọ và mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp. Thực tế, trên trang web của Bộ Công Thương ở thời điểm hiện tại, đã có 198 bản hợp đồng mẫu nhóm cuối cùng của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được chấp nhận và công bố công khai.

Mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản

Trở lại nội dung quy định của Nghị định 02, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải sử dụng các mẫu hợp đồng có sẵn (trong nghị định). Thực tế, các mẫu hợp đồng nêu trên chỉ đang đưa ra các điều khoản và nội dung cơ bản và vì vậy để có thể sử dụng, các bên phải “điền” vào nhiều nội dung thỏa thuận chi tiết. Cho nên, nếu một doanh nghiệp bất động sản muốn đăng ký hợp đồng mẫu theo các mẫu hợp đồng này của Nghị định 02 thì họ phải bổ sung rất nhiều thông tin cụ thể khác.

Hay nói cách khác, để đáp ứng yêu cầu về đăng ký và quản lý hợp đồng mẫu, doanh nghiệp phải vượt qua hai cánh cổng: một là phải sử dụng đúng mẫu hợp đồng của Nghị định 02 và hai là hoàn thiện nó để làm sao đó các nội dung bổ sung tiếp theo trong hợp đồng vượt được cửa kiểm duyệt của Bộ Công Thương theo các tiêu chí của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Vấn đề có vẻ có chút rắc rối. Cuối cùng, cơ quan nào có trách nhiệm kiểm soát các hợp đồng mẫu này? Bộ Công Thương có trách nhiệm giám sát việc tuân thủ Nghị định 02 của các doanh nghiệp trong việc sử dụng đúng mẫu hợp đồng được đưa ra không? Nếu câu trả lời là “không” thì một tình huống ngặt nghèo có thể xảy ra, cho dù hiếm khi, là một bản hợp đồng mẫu được cơ quan này phê duyệt rồi nhưng nội dung của nó không tuân theo yêu cầu của Nghị định 02. Nhưng nếu câu trả lời là “có” thì vai trò của cơ quan chuyên ngành là Bộ Xây dựng trước quy định này được thể hiện như thế nào?

Một vấn đề khác phát sinh từ chính các quy định của Nghị định 02 là ứng với quy định của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thì chỉ có một trong tám mẫu hợp đồng mà nghị định này quy định được yêu cầu đăng ký với Bộ Công Thương. Vậy các mẫu hợp đồng còn lại các bên phải ứng xử như thế nào?

Phải chăng, quy chế pháp lý chung về hợp đồng theo mẫu của Bộ luật Dân sự được áp dụng cho trường hợp này? Điều này có vẻ không thuận logic và đúng với bản chất của vấn đề. Như đã trao đổi ở trên, quy chế hợp đồng mẫu của Bộ luật Dân sự trao quyền tự quyết định sử dụng hình thức hợp đồng theo mẫu cho các bên giao dịch chứ không phải quy chế mà ở đó các bên… buộc phải thực hiện.

Cho nên, chỉ có thể hiểu rằng, bảy mẫu hợp đồng còn lại được Nghị định 02 ban hành không cần tuân theo quy định về hợp đồng mẫu, ở cả trường hợp hợp đồng mẫu phải đăng ký và hợp đồng mẫu không cần phải đăng ký. Trên cơ sở các điều khoản của các mẫu hợp đồng đó, các bên có thể tiếp tục thương lượng các nội dung chi tiết, thậm chí có thể bổ sung thêm các nội dung khác.

Việc một bên tự điền nội dung thông tin lên đó rồi yêu cầu một bên phải đưa ra quyết định “take it or leave it” với lý do thực hiện theo Nghị định 02 là không đúng. Điều đó chỉ xảy ra nếu họ tự nguyện sử dụng quy chế hợp đồng mẫu, và khi đó họ buộc phải thực hiện đúng các yêu cầu mà Bộ luật Dân sự đã nêu ra.

Có thể thấy, nội dung của các bản hợp đồng mẫu này chỉ hướng đến mục tiêu đặt ra yêu cầu các bên phải ghi nhận các điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng. Tuy nhiên, việc sử dụng tên gọi và áp đặt quy chế hợp đồng mẫu vào quan hệ thương thảo hợp đồng trong trường hợp này có vẻ đã gây ra không ít rối rắm khi nhận diện vấn đề và thực hiện.

Trương Trọng Hiểu - Trường Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQG TPHCM